‬在去年7月实施最新的房地产降温措施九个多月后，购房者仍在继续购买房产。“大多数人都没有购买，因为他们只是不想支付额外买家的印花税(ABSD)，”莱坊新加坡研究主管李奈佳说。

李说，一般来说，人们也认为价格可能会下降。他说：“当人们认为价格会下降时，他们倾向于提供低价优惠。”这导致今年迄今为止新推出的销售额下降。根据市建局上月新私人住宅销售的最新统计数字，吸纳率是2014年11月以来的最低水平。

从左边开始：VestAsia集团董事(房地产咨询)Boaz Boon; ERA房地产网络首席运营官Marcus Chu; Regina Lim，新加坡JLL东南亚研究主管; 和新加坡莱坊酒店研究部主管李乃佳(图片：Albert Chua / EdgeProp新加坡)

Lee在EdgeProp新加坡举办的EdgeProp 360活动“购买房产：是否合适的时间?”上发表演讲。它于4月11日在Marina One礼堂举行。其他主题发言人包括ERA Realty Network的首席运营官Marcus Chu; 和Regina Lim，JLL Singapore的东南亚研究主管。

雪崩的潜在升级者

虽然更高的ABSD和更严格的LTV比率继续影响购房者的负担能力，但房地产猎人并没有推迟购买新房产。“我们相信存在被压抑的需求，我们怀疑它可能会回来，”李说。

Chu表示，大部分需求将来自HDB升级，他们在过去24年中为超过三分之一的新私人购房者做出了贡献。“从2019年到2022年，建屋发展局的单位将达到最低占用期(MOP)。这意味着他们的所有者将有资格在公开市场上出售公寓，“他说。

HDB所有者出售其房产的迹象表明，自2014年以来，建屋局的转售量一直在增加，从17,318笔交易到去年的23,099笔交易。Chu说，由于自2017年第二季度以来私人房产价格指数与组屋房产价格指数之间存在分歧，这一部分买家正在收购私人房产。

去年，大部分完成MOP的公寓都位于榜鹅，盛港和义顺地区。今年将会看到Chua Chu Kang，Punggol和Sengkang的大量公寓到达他们的MOP。Chu说，升级者倾向于在距当前社区1公里范围内购买新房产。“因此，如果您想在郊区购买房产，您应该查看所有这些区域，因为这是所有升级人员购买的地方，并且它将为该地区的房产价格提供大量支持。”

但今天的买家最终在郊区和城市边缘地区选择房产时，会选择较小的单位。特别是，莱坊调查的大多数买家表示，他们打算购买约7​​00平方英尺至900平方英尺的单位，并愿意支付80万至100万美元。李说，这个范围属于当今大多数购房者的负担能力范围。

奢侈品转售市场价格下跌

在超豪华市场，由于9区，10区和11区的房产抵押贷款销售额增加，价格最近被推低。“我们看到更多的业主面临服务贷款的困难，这导致更多抵押权人的销售，“李说。

自市区中心或核心中心区(CCR)的转售价格自2010年第3季度以来已下降，而郊区和城市边缘地区则基本持平。“这是因为大多数卖家在五到八年前购买了他们的房产，并且他们愿意在新的增长领域购买新的和更好的产品，以显示更大的投资承诺，”Lee说。

海外的机会

对于一些房地产投资者而言，鉴于当地房地产市场的状况，在一些海外市场投资住宅物业可能是一个更具吸引力的选择。JLL的Lim说，这使投资者有机会实现房地产投资组合的多样化，并从海外有吸引力的增长机会中获益，并且与新加坡相比，租金收益率更高。

林说，尽管围绕英国退欧谈判存在困难，伦敦仍然是房地产投资的避风港。“一旦政府最终通过脱欧谈判，房地产价格(在伦敦)将开始复苏，”她说。“伦敦市中心的价格虽然比2015年的最后一个峰值下降了15%至20%，但未来五年可能会有所恢复。”

预计未来10年伦敦将面临近225,000套新房的住房短缺，因为目前的供应水平无法满足每年流入伦敦的人口的强劲需求。“这种长期供应不足将支持租赁需求，特别是在伦敦市中心，”她说。

4月11日，超过300人聚集在Marina One礼堂，参加EdgeProp 360活动

其他不那么熟悉的海外机会包括日本和葡萄牙，仲量联行认为这些机会分别是寻求强劲收益和资本增长的选择投资地点。

日本政府为东京提供的2800万美元的复兴计划补充了其通过在东京降低企业税率，签证放宽和语言支持来鼓励外国投资的努力。“日本的房地产市场是全球最具税收效益的地区之一。外国人没有额外的印花税，不像伦敦的3%和墨尔本的7%，“林说。

对于资本收益，她建议考虑葡萄牙的里斯本，它正在从十年前开始的住房危机中稳步复苏。“与其他欧洲国家的首都相比，里斯本是最实惠的房地产市场之一，”她说。在里斯本交易的新房数量从2012年的21,352套增加到去年的47,067套，“但仍需要更多的供应来满足需求”。

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