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今年表现最好的资产类别之一是住宅房地产。根据联邦住房金融局 (FHFA) 或 Case-Shiller 等大多数房地产指数,房价升值幅度在 18.5% 至 19.5% 之间。虽然这低于标准普尔 500 指数今年迄今 24% 的涨幅,但对于房价来说,今年仍然是一个伟大的一年。
专业管理的资金充斥着租赁空间
虽然个人房东一直在购买房产出租,但我们也看到大量专业资金进入了买房出租领域。投资巨头贝莱德(纽约证券交易所代码:BLK)以 60 亿美元的价格收购了美国之家。其他主要投资公司已筹集资金购买租金。
对于机构资金经理来说,这种策略非常有吸引力,因为他们可以通过房产赚取租金收益,扣除折旧(可以减少税收),并从房价上涨中受益。我最近写了一篇关于单户出租房地产投资信托(REIT)American Homes 4 Rent(NYSE: AMH) 的文章,我在文中讨论了房价上涨为公司的内在价值增加了多少。有趣的是,在 2021 年上半年,机构投资者比更传统的夫妻房东更有优势。FHFA 命令政府资助的实体房利美和房地美限制其以投资物业为抵押的贷款。
夫妻投资者严重依赖房利美和房地美的贷款来购买房产。这些限制使得这些投资物业的抵押贷款稀缺且昂贵。BlackRock 或 American Homes 4 Rent 等大型机构有更多的途径来筹集投资资金。最终,房利美和房地美扭转了上限,平衡了机构和个人之间的竞争环境。
出租物业投资的数学
虽然房价上涨了 10% 的增长率,但租金一直在上涨,有人估计一居室和两居室公寓的同比涨幅分别为 21% 和 17%。
因此,从投资的角度来看,出租物业的上限率为每年 7% 左右,这是过去 10 年的平均水平。因此,该物业每年减少约 7% 的收入,而该收入正以 19% 的速度增长,基础物业也是如此。如果是股票,一居室公寓的收益收益率可能为 7%(换句话说,市盈率为 14 倍),并且每年的收益增长率为 21%。
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