随着工业设施的需求创历史新高，将未充分利用的办公物业变成最先进的仓库是完全有意义的。

但不要指望这种趋势会席卷全国。只有某些地点的某些办公物业才适合此类业务。这只是标准的简短列表。

“我们看到的很多办公室改建都是旧办公楼或专门为一家公司建造的大楼，”杜克房地产公司总裁南希舒尔茨。西区“告诉商业地产执行官。“释放这些建筑物需要大量资金才能使它们达到现代办公空间标准 - 使其转换为工业更具成本效益。

2021 年底，Duke Realty Corp. 收购了位于加利福尼亚州布雷亚帝国公路东 2727 号的两层办公楼，向医疗保健物业顾问支付了约 3540 万美元，购买了大约 105，000 平方英尺的奥兰治县资产。领先的国内纯物流物业REIT无意偏离其核心战略;公司将在当前租户的租约到期后不久开始将B级办公楼改建为工业设施。

古德里奇公司自2012年以来，在2727 E. Imperial租用了空间，该空间最初建于1984年，目前使用该设施容纳雷神技术公司。子公司柯林斯航空航天。杜克大学已经向布雷亚规划部门提交了一份初步提案，以拆除现有结构并开发一座约117，900平方英尺的仓库建筑。

它的大小

杜克大学的奥兰治县项目符合Prologis最近一份报告中概述的成功转换标准。从办公室到工业的转换是一项昂贵的工作——首先，建筑物通常必须拆除，因为它们不适合适应——因此项目必须位于一个可以实现高租金的位置才能具有经济意义。

这些地点包括土地价值高、物流供应低的大型沿海市场，包括南加州和旧金山，以及东海岸、华盛顿特区和纽约市郊区。根据戴德梁行的一份报告，2021 年第四季度奥兰治县的整体空置率仅为 1.5%，加利福尼亚州布雷亚的条件甚至更加紧张，总体空置率仅为 0.8%。

“我们肯定会在那些存在高供应壁垒的市场中看到我们所谓的'有盖土地游戏'，尤其是在南加州，在新泽西州北部 - 你靠近人口的地区，你有贪婪的租户需求需求，非常高的更换成本，没有真正的机会去下一个出口和开发......你实际上受到供应限制，“Cushman&Wakefield的美洲物流和工业投资者负责人Jason Tolliver告诉CPE。

在加利福尼亚州西米谷，洛杉矶市中心西北约 40 英里处，Stream Realty 和合资伙伴 QuadReal Property Group 在大流行最严重的时候从格里芬资本基本资产房地产投资信托基金公司手中收购了位于 1800 Tapo Canyon Drive 的 275，000 平方英尺的办公物业，合作伙伴现在没有重新出租单层资产，而是将其重新开发为 Tapo Canyon Commerce Center， 五栋建筑的工业综合体。这个约356，300平方英尺的公园将拥有约26，000平方英尺至138，000平方英尺的结构，并将提供可容纳500多辆车的停车场。

在美国的另一边，新泽西州一座 105，000 平方英尺的办公楼于 2021 年底交易给一个身份不明的“经验丰富的投资者”团队，他们正计划进行转换。该物业位于哈蒙顿的1001 S. Grand Ave.，占地24英亩，最初于1980年开发为轻工业和工业综合体。在新所有者的指导下，它将被改建回工业设施。根据戴德梁行的研究，西米谷是北洛杉矶市场的一部分，截至 2021 年底，整体空置率为 1%，而新泽西州南部的空置率仅为 0.5%。

说起来容易做起来难

将办公物业改造成工业设施不仅仅是装饰改造，因此选择办公资产进行改造涉及一长串考虑因素。通常情况下，办公室到工业的转换是办公室到工业的重建。换句话说，这些项目通常需要拆除。然而，追求办公室到工业转换所涉及的最大挑战之一可能涉及监管阻力，首先是获得重新分区许可。“重新划分房产并不容易，因此潜在的工业用途分区是关键，”舒尔茨说。

正如安博报告所指出的那样，随着用工业资产取代办公物业，白领工作意味着失去。但是，在这一点上存在一些误解。“供应链行业已经成为一个非常复杂的操作，有很多令人兴奋的、高薪的职业始于仓库，”舒尔茨补充道。“一个例子是受雇于工业和物流行业从事仓库自动化工作的工程师的普遍存在。

正如安博报告所指出的那样，虽然靠近充足的劳动力资源对工业居住者和办公室居住者同样重要，但对于工业租户来说，靠近交通基础设施是一个更高的优先事项。

“我想说的一件事是，零售到物流的转换和办公室到工业的转换都是如此，他们需要对该特定资产及其所在的市场和子市场有非常深入的了解，”Tolliver说。“根据当地的市场细微差别，这些是非常具体的，因此真正深入了解特定资产对于降低风险和确定长期上升潜力比覆盖土地游戏所提供的优势更为重要。

本地化趋势

在可预见的未来，新的办公室到工业转换项目将继续在某些高需求市场中涌现，但不会出现办公室走廊在全国范围内一波又一波地倒向物流业的危险。Tolliver表示，美国只有少数几个市场同时具备基本面和供需平衡，可以将此类项目转变为有意义的投资游戏。

安博同意;这一趋势的可行性有限。“我们的分析发现，考虑到物理、监管和经济方面的挑战，将办公物业转变为物流设施的趋势将微乎其微。这表明创意开发商必须如何采购工业用地，因为它越来越难找到，尤其是在最需要的地方，“Prologis全球研究主管Melinda McLaughlin告诉CPE。

即使基本面和需求要求美国每个市场都进行办公室到工业的转换，但空间也不允许这样做。正如安博在其报告中指出的那样，物流物业通常需要至少8英亩的土地，只有27，000座办公楼(相当于12亿平方英尺的底层房地产)符合要求。

即使在办公室到工业转换可行的市场中，如果没有保证，转换项目也可能面临另一个障碍。

“我现在还不会把办公室的死亡刻在墓碑上，”托利弗说。

“基本面继续环比和环比改善。办公室在创造文化方面对公司和企业起着不可或缺的作用。这并不意味着你必须每周五天在那里，每天八小时，但你必须有一个地方，人们可以聚集在一起分享想法，培养一种感觉，了解它是什么以及他们作为一个组织是谁，这对各种规模的公司来说仍然是关键任务。所以，我认为我们看到的是办公室的使用以及由此产生的所有不同类型的工作场所体验的更大灵活性。但我没有预料到，也没有看到这种批发“我们再也不会去办公室了;我们不需要这个空间，'“托利弗总结道。

免责声明： 本文由用户上传，如有侵权请联系删除！

标签：