房地产业是我国经济的重要产业之一，在不断满足与改善人们住房需求，提升城市功能和形象，拉动内需和带动相关行业发展以及扩大就业等方面发挥着重要作用。2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，2019年中央经济工作会议提出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。本文尝试应用SWOT分析法对近5年来宁德市房地产开发投资情况进行分析，找出本市房地产投资运行过程中存在的问题，并提出相关建议。

一、宁德市房地产开发投资情况

近年来，我市城镇化进程持续推进，经济发展稳步增长。我市房地产开发投资经过调整转型，步入相对平稳健康发展时期。

(一)房地产开发投资增速呈 “V”型，住宅投资占比提高

2014年-2018年，房地产开发投资总额达1050.41亿元，年均投资额超过200亿元。2014年投资增速达24.1%，之后开始下滑，到2016年大幅下降24.8%，2017年降幅收窄，到2018年继续回升，实现增长11.6%。5年间住宅完成投资合计784.97亿元，占房地产投资的比重由2014年的72.4%提高至78.3%。

2014年-2018年房地产开发投资增速及住宅投资占比

(二)施工规模稳定，竣工面积较快增长

2014-2018年，全市房地产企业施工面积保持在1700万平方米左右，累计新开工面积1490.43万平方米，年均新开工298.09万平方米。2014年竣工各类房屋86.62万平方米，2018年竣工275.05万平方米，比2014年增加2.2倍，年均增长33.5%。

2014-2018年房屋施工面积、新开工面积和竣工面积(万平方米)

(三)商品房销售冲高回落，价格呈上涨趋势

2014 -2016年，去库存形势较为严峻，省、市政府出台去库存相关优惠政策，我市商品房均价相对平稳，且略有所下降，到2017年，全市商品房销售总量达到历史峰值，达307.23万平方米，比2016年增长34.2%。2018年起，我市施行限售、限价、限购等相关政策，商品房销售面积减少，但销售面积总量274.16万平方米，仍仅次于2017年。随着这一轮需求的释放以及精装修项目的推出，商品房价格开始上扬。2018年，全市商品房均价(商品房销售额/商品房销售面积)为8007.42元/平方米，比2017年提高824.10元/平方米，比2014年提高1314.45元/平方米。

二、基于SWOT模型分析宁德市房地产投资发展前景

SWOT分析法是将与研究对象相关的各种内部优势因素、弱点因素、机会因素和威胁因素罗列出来，并依照一定的次序按矩阵形式进行排列，然后运用系统分析的思想，对各种因素加以分析，从而将该市的战略与其内部资源、外部环境进行有机结合。SWOT分别代表Strength(优势)、Weakness(劣势)、Opportunity(机会)、Threat(挑战)。

(一)优势分析

1.城镇化水平逐年提高，需求相对旺盛。城镇化实质是产业结构调整、需求结构升级、生态结构改善、人口结构变迁的过程。农村人口的减少、第二、三产业人口的增加、人口向城镇的聚集，人们的生活、生产、交换方式逐渐向市场化、规模化转变，都会对房地产的发展带来积极影响。2018年，我市城镇化水平56.7%，城镇人口达165.00万人，比2014年增加了14.23万人。城镇化水平提高，新增城镇人口增加，对住宅的刚性需求和居民改善居住条件的需求将成为房地产开发市场发展的主要动力。

2.地理环境和区位优势。宁德拥有海域面积4.45万平方公里，海岸线长1046公里，占全省海岸线的近三分之一。从南到北分布有三都澳、福宁湾、沙埕湾等203个优良港湾。蕴藏着丰富的滩涂、淡水、电力、矿产和旅游资源等，具备大规模承接产业与人口转移的广阔空间，也是东南沿海休闲度假和生态旅游的黄金胜地。目前，城市“四纵四横”、“东扩北展”路网和中心城市框架形成，图书馆、市医院、宁德市附小新校区、东湖南北岸景观工程、体育中心等一大批民生工程相继落成。随着城镇人口不断聚集，城镇建设也进入快车道，市政配套设施不断完善、宁德万达、宝信城市广场等大型城市综合体相继建成，中心城市功能日趋增强。良好的自然环境，便利的交通，较为齐全的市政配套设施，将会吸引人口流入，一定程度上必然会带动房地产市场的发展。

(二)劣势分析

1.区域经济仍欠发达，人均收入水平较低。近年来，宁德人民发扬“水滴石穿，弱鸟先飞”的精神，各领域均取得较大的发展，但起步较晚，总体经济水平在全省仍处于较低的水平。2018年，我市地区生产总值1942.80亿元，仅为全省总量的5.4%。城镇居民人均可支配收入3.29万元，低于全省平均水平0.92万元;农村居民人均可支配收入1.61万元，低于全省平均水平0.17万元，均仅高于南平市。但商品房均价位列全省第五，相对较高。

2.土地资源有限。2018年底，我市土地面积13452平方公里，建成区面积仅120平方公里;全市地形以山地、丘陵为主，适合房地产开发的土地资源十分有限。随着城市化的进程加快，长远来看，在有限的土地上容纳更多的人口，势必增加土地成本，从而推动房价上升。

3.房地产开发企业规模不大，资质等级偏低。企业规模化意味着开发成本低，企业的竞争力、盈利能力、抵御风险能力增强。我市的房地产开发企业大部分属于中小型企业，资质等级低，截至2019年9月，全市179家房地产企业中，没有一级资质等级企业，二级资质企业仅7家，三级41家，四级29家，暂定资质等级84家。

(三)机会分析

1、库存规模较小，去化周期短，需求有待释放。截至2019年9月底，全市商品房库存去化周期为9.11个月;其中商品住房库存去化周期仅为7.10个月。全市有8个县(市、区)商品住房去化周期小于12个月，其中有4个县(市、区)商品住房去化周期小于6个月。在库存规模减少、去化周期缩短的新形式下，我市房地产市场可适当增加库存，满足需求。

2.山海联动，湾区建设、特色小镇建设有序开展。当前，我市正积极融入闽东北协同发展区建设，高起点规划、高标准配套、高效率推进三都澳、福宁湾、沙埕湾三个湾区发展。目前，宁德一中新校区、宁德师院医学院等相应配套已启动施工;同时，深入推动新型城镇化综合试点和“小城市”、小城镇综合改革试点建设，实施省级特色小镇创建项目50个、计划投资40亿元以上。

3.“金娃娃”项目接踵落地，产业集群快速发展。近年来，我市多举措营造良好营商环境，加大招商力度。2018年，我市超额完成千亿招商任务，签约合同项目349个，总投资1234.5亿元，落地率73.3%、开工率58.2%。成功引进青美新能源材料、格林美循环经济产业园、时代一汽、鼎盛精品钢、奥展不锈钢产业示范园、上汽创投、振华汽车部件、沪光线束等一批大项目好项目。有效促进锂电新能源、新能源汽车、不锈钢新材料、铜材料四大主导产业集群快速发展，使城市活力进一步激发。

4.土地供应节奏有所加快。2014-2016年，我市土地出让面积逐年减少。自2017年起，随着商品房去化周期的下降，为稳定市场预期和缓解供需矛盾，我市土地供应节奏有所加快。2017年，全市出让土地148.45公顷，同比增长160.9%;2018年全市出让土地127.09公顷，2019年截止9月，已出让土地113.74公顷。

(四)威胁分析

1.土地购置费占比过高。2016年以来，房地产开发投资回升主要依靠土地购置费增长拉动，土地购置费占房地产开发投资比重由2016年12.2%，快速提升至2018年35.4%。今年来，土地购置费占比仍居高不下，2019年1-9月，土地购置费占比为34.0%。建安工程投资作为房地产开发投资中的实体投资，是新增固定资产的重要来源，2016年以来占比呈下降趋势。居高不下的土地费用增加了房地产企业的开发成本，购置土地的成本最终转嫁到购房者身上，或将抑制部分购房需求。

2014年-2019年1-9月土地购置费和建安工程投资情况表

2.政策因素的影响。从“去库存”到“房住不炒”，相关房地产政策发生了较大的变化。当前贷款首付比例提高、二套房贷款利率上浮、银行不得发放用于购房的个人消费贷款、限价限售等宏观调控政策进一步规范了房地产市场，但对刚性需求的释放也造成了一定影响。

3.周边发达城市分流需求。便捷的交通既是本市房地产开发的优势，但同时也是挑战。宁德位于福州和温州两个开放城市之间，古田至福州乘动车仅半小时，福鼎至温州也只需一个半小时。福州、温州经济发达，就业机会多，且房地产开发市场较为成熟，分流了我市部分商品房需求。

三、建议

(一)优化土地供应结构，合理控制地价。土地供应规模、供应结构、供应方式和土地价格是影响房价变动的重要因素，稳房价首先要稳地价。一是要合理调控房地产用地的供应节奏，经济发展好、人口流入量大、住房价格高的县(市、区)要扩大商品住宅特别是保障性住房用地供应规模，调整优化布局，加快供应节奏，满足市场需求，稳定市场预期。二是完善土地公开出让方式，可采取“限地价、竞房价”或“限地价、竞配建”的方式，为房地产市场发展提供一个相对稳定的“基本面”。三是加快房地产闲置土地处置，降低拿地成本，提高集中式自持租赁企业的投资回报，通过政策引导，倒逼市场从存量改造走向增量供给。四是盘活存量集体建设用地，增加租赁住房土地供给，缓解住房供需矛盾。

(二)规范房地产市场秩序，促进房地产业可持续发展。投机性购房最直接的危害就是推高房价，严重挤压自住型和改善性住房消费，严重扰乱房地产市场秩序，同时也将大量资金从实业引到投机领域，严重影响实体经济的发展，将会给金融业带来很大的风险。一是加大对消费贷款的监管力度，密切关注贷款的流向，严禁个人消费贷款资金违规进入房地产领域或楼市;二是加大房地产开发市场整治力度，加大对违法违规企业的查处曝光力度，重点是打击房地产开发、中介市场乱象以及违法违规等行为，规范房地产市场秩序。三是突出住房的居住属性，继续综合运用土地、金融、税收等手段，满足合理的住房需求，特别是支持新市民住房需求，抑制投资投机性需求。

(三)加快推进湾区建设，开发旅游房地产。一是加快湾区建设，促进经济发展，推进城镇化，实现人口集聚，为房地产市场持续发展提供有效支撑;二是充分发挥我市优越的地理环境优势，借国内外旅游房地产发展正处于热潮期的大背景，顺应时代需求，扎根本土文化，加快基础设施建设，加大资金投入和品牌的铸就，积极组建旅游房地产项目。

参考文献：

1.《A市房地产市场发展的SWOT分析》，刘帆，商业经济第2015年第7期

2.《六安市河西房地产开发的SWOT分析》，刘元元

3.《基于SWOT模型的丽水房地产市场分析》，江金霞

4.《当前天津市房地产市场走势及对策建议》

5.《2019年宁德市政府工作报告》

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