尽管被广泛报道，但由于大流行而加速转向基于营业额的租赁，但几乎没有对其采用背后的动机以及对估值和投资的影响进行分析。本报告基于对估值师、投资者和零售代理的调查，考虑了基于营业额的租赁的普遍性，以及它们是短期现象还是将成为英国市场更普遍特征的增长趋势。本研究探讨了当前估值模型适应基于营业额的租赁的能力，以及对已公布收益率和租金系列的计算和解释的影响。

主要发现包括：

•英国周转租金的使用增加主要限于零售、休闲和餐饮行业;

•业主提供的数据表明，基于营业额的租赁总额约占8%，在购物中心内约占15%，营业额租金现在是某些零售用途(例如时装)的标准租赁条款;

•对于外地和零售园区的单人入住，周转租金似乎是为了租赁空置单位和/或对重组(包括CVA)的回应，而不是代表结构性转变的临时优惠;

•以营业额为基础的租赁被用作重新调整租金的一种手段，同时能够在陷入困境的市场中收取一些租金;

•基于营业额的租赁，加上管理整体租赁和租户组合的能力增强，可能会降低租户破产的风险，尽管相对于固定租金可能会增加收入波动;

•估值师可以使用两种估值模型：隐性资本化模型，根据增长预期调整单一资本化率(即“所有风险收益率”)，以及显性贴现现金流(DCF)模型，将增长应用于预计的现金流量，然后按要求的回报率折现;

•在整个欧洲，使用DCF显式模型对购物中心进行估值是标准做法，而在英国，增长显式估值广泛限于对购物中心隐式估值模型的交叉检查。

•估计当前市场条件下的市场租金和净有效市场租金对估值师来说是一个挑战，特别是因为后者的组成部分无法从可比数据中明确获知。尽管如此，标准现金流假设仍然是在下一次中断或租赁到期时回归市场租金;

•当前居住者的租金负担能力、其过去的营业额和未来预测是产生现实估值的基本要求，但目前此类数据并未广泛提供，英国也没有按居住者和房产类型划分的营业额趋势的外部数据集。

Legal&GeneralInvestmentManagementRealAssets房地产市场研究主管兼负责监督研究的项目指导小组主席BillPage评论说：“投资者认识到零售业格局已经改变，我们认为我们对租赁的了解结构也随之改变。这项重要的研究从估值的角度审视了周转租赁，并提出了有关市场走向的重要问题。”

RES总监MalcolmFrodsham、房地产估值理论的NickFrench和RivertonCapital的RikeshParmar说：“虽然随着经济从大流行中复苏，而幸存的零售商正在转向以营业额为基础的租赁的一部分可能会逆转能够与在线销售竞争，作为零售业更广泛结构变化的一部分，基于营业额的租赁的广泛采用将继续存在并扩大。因此，房地产市场的机制、程序和数据流必须迅速适应以反映这些变化。”

本报告基于对估值师、投资者和零售代理的调查，考虑了基于营业额的租赁的普遍性，以及它们是短期现象还是将成为英国市场更普遍特征的增长趋势。本研究探讨了当前估值模型适应基于营业额的租赁的能力，以及对已公布收益率和租金系列的计算和解释的影响。

主要发现包括：

•英国周转租金的使用增加主要限于零售、休闲和餐饮行业;

•业主提供的数据表明，基于营业额的租赁总额约占8%，在购物中心内约占15%，营业额租金现在是某些零售用途(例如时装)的标准租赁条款;

•对于外地和零售园区的单人入住，周转租金似乎是为了租赁空置单位和/或对重组(包括CVA)的回应，而不是代表结构性转变的临时优惠;

•以营业额为基础的租赁被用作重新调整租金的一种手段，同时能够在陷入困境的市场中收取一些租金;

•基于营业额的租赁，加上管理整体租赁和租户组合的能力增强，可能会降低租户破产的风险，尽管相对于固定租金可能会增加收入波动;

•估值师可以使用两种估值模型：隐性资本化模型，根据增长预期调整单一资本化率(即“所有风险收益率”)，以及显性贴现现金流(DCF)模型，将增长应用于预计的现金流量，然后按要求的回报率折现;

•在整个欧洲，使用DCF显式模型对购物中心进行估值是标准做法，而在英国，增长显式估值广泛限于对购物中心隐式估值模型的交叉检查。

•估计当前市场条件下的市场租金和净有效市场租金对估值师来说是一个挑战，特别是因为后者的组成部分无法从可比数据中明确获知。尽管如此，标准现金流假设仍然是在下一次中断或租赁到期时回归市场租金;

•当前居住者的租金负担能力、其过去的营业额和未来预测是产生现实估值的基本要求，但目前此类数据并未广泛提供，英国也没有按居住者和房产类型划分的营业额趋势的外部数据集。

Legal&GeneralInvestmentManagementRealAssets房地产市场研究主管兼负责监督研究的项目指导小组主席BillPage评论说：“投资者认识到零售业格局已经改变，我们认为我们对租赁的了解结构也随之改变。这项重要的研究从估值的角度审视了周转租赁，并提出了有关市场走向的重要问题。”

RES总监MalcolmFrodsham、房地产估值理论的NickFrench和RivertonCapital的RikeshParmar说：“虽然随着经济从大流行中复苏，而幸存的零售商正在转向以营业额为基础的租赁的一部分可能会逆转能够与在线销售竞争，作为零售业更广泛结构变化的一部分，基于营业额的租赁的广泛采用将继续存在并扩大。因此，房地产市场的机制、程序和数据流必须迅速适应以反映这些变化。”

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