根据Transwest最近的一份报告，新泽西州写字楼市场受到大流行的严重影响，到2020年底，租赁活动急剧下降，空置率达到2014年以来的最高水平。然而，医疗和生命科学公司保持了市场的引擎运转，这得益于开发 COVID-19 疫苗的竞赛。该州是全国每平方英里科学家和工程师集中度最高的州，随着大流行仍在蔓延，这些因素的结合将巩固其作为未来几年生命科学行业温床的地位。

甚至在大流行爆发之前，越来越多的房地产业主和投资者就在探索办公物业的重建，再加上最近通过的《新泽西州经济复苏法案》，这可能会吸引和留住未来的业务。Transwestern的城市负责人兼合伙人James Postell谈到了市场不断变化的动态以及我们在2021年及以后可能看到的变化。

告诉我们去年新泽西写字楼市场经历的主要变化。

波斯特尔：在一年中的大部分时间里，通常在办公楼工作的大多数就业基础都在家工作。作为大流行的早期震中，纽约地铁被封锁的时间比全国大部分地区都要长，严重影响了开展业务的能力。业主、经理、租赁公司和租户在一年中的大部分时间里都在进行必要的健康和安全升级，为办公室重新开放做准备。

根据联合货车公司的报告，自大流行爆发以来，新泽西州的出境居民总数为 70%。此外，Transwestern 报告提到，该州 15 个子市场在 2020 年经历了入住率损失。哪些地区受影响最大?

波斯特尔：空缺率增加在整个地区蔓延，主要是由于公司合并。在疫情的进一步蔓延中，2020年下半年，更多的公司开始评估其房地产需求，缩小业务规模，并在市场上列出一些未使用的空间进行转租。

您认为空置的办公楼会怎样?纽约州州长安德鲁·库莫(Andrew Cuomo)支持将空置的商业空间改造成住房。你认为新泽西州也会有同样的趋势吗?

波斯特尔：新泽西州已经在进行从办公室到住房的转换。可能会建造更多的办公空间用于医疗用途，以适应不断增长的医疗保健部门。此外，在正确的位置，办公楼将被转换为工业物业。在过去几年中，这种情况在某种程度上已经发生。一些物业可能会保留办公空间，同时进行改造以增加混合用途组件。

关于《新泽西州复苏法案》，您能告诉我们什么?你认为它会成功吗?

波斯特尔：新方案是以前立法的修改版本。虽然可能有更多的限制和更少的奖励，但有必要在新泽西州这样的高税收州提供激励措施，尤其是在试图留住租户时。此外，这似乎是一个及时的机会，因为许多富有的纽约人正在探索在富裕的郊区城镇居住，而来自纽约市的公司可能正在河对岸开设卫星办公室，让一些员工离家更近。

目前的市场租户蓝图如何看待?

波斯特尔：其主要行业是生命科学、医疗保健、金融服务、技术、运输和物流。

这如何影响和改变当前的市场动态?

波斯特尔：新泽西州的强大之处在于它拥有极其多样化的租户基础，并不过分依赖单个部门。这种平衡是该州能够承受任何经济衰退的主要原因之一。

医疗和生命科学公司在 2020 年最后一个季度引领了租赁活动，尤其是在普林斯顿子市场。告诉我们更多关于新泽西州新兴子市场的信息。

波斯特尔：由于年轻一代生活方式的改变，纽约市西部和南部的郊区在 COVID-19 之前越来越受欢迎，而且这种情况似乎可能会持续下去。千禧一代正在组建家庭，Z世代可能对大流行造成的拥挤地区感到恐惧。年轻工人仍然希望获得他们在市中心享受的便利设施，以及乘坐公共交通的选择。因此，充满活力的郊区交通市场应该保持吸引力。

新泽西州的生命科学和医疗保健行业一直很强大，并将继续增长，尤其是在面对大流行的情况下。普林斯顿子市场中被称为爱因斯坦巷的地区符合郊区市场的标准，由于其受过高等教育的人才库，肯定会受益。

我们可以期待什么样的永久性变化?

波斯特尔：对于大多数劳动力来说，在家工作仍将是一种选择，尽管不太可能像目前那样极端。随着技术的到位，灵活的日程安排似乎是不可避免的，特别是对于经验丰富的员工和年轻员工来说，一旦他们接受了充分的培训并适应了公司的文化。

在过去十年将员工挤进办公室后，去密度化可能会对办公室市场产生积极影响。现在保持社交距离所需的空间可能会抵消人们在家工作造成的一些扣除。

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