我们都知道得来速很热。尤其是在迈阿密海滩，所有类型的房地产都很灼热——而不仅仅是字面意思。同样越来越明显的是，零售业，尤其是便利店，将在 2023 年卷土重来。

但即使有了这些基本面，看到相对较小的店面交易价格超过每平方英尺1000美元，也是令人惊讶的。本周，Comras Co.的高级董事Irma Figueroa解释了她如何在1000万美元的交易中将前SunTrust Bank定位为未来的Ace Hardware。

便利理财

今年早些时候SunTrust与Truist合并重组后，该银行是时候放弃其位于1655 Alton Rd的9，000平方英尺的底层分行了。该银行拥有该物业，配有得来速和停车场，并使用了6，000平方英尺的部分，同时将其出租给另一个租户。

当上市代理Figueroa和她的同事Vicki Freeman(高级零售租赁助理)开始定位该资产时，他们已经准备好吸引各种需求，特别是考虑到得来速的可能性，以至于他们正在为一个安静的场外租赁机会做准备。

尽管营销团队已经制作了令人眼花缭乱的渲染图，描绘了该建筑的下一次演变可能是什么样子——包括垂直的绿色墙壁或交错的3D照明覆层——但经纪人的想法要简单得多。营销手册甚至有平面图配置，代表一个、两个甚至三个租户如何划分深层楼层——商店、餐馆和一个户外露台。

但从一开始，代理商就立即想到了Ace Hardware，该公司已经驻扎在与标的财产隔街相望的一段时间内，代理商认为该空间太小，无法为不断增长的社区提供服务。

“我住在这个街区，我经常在Ace Hardware购物 - 因为谁愿意离开海滩开车去家得宝?”菲格罗亚开玩笑说。街对面的 Ace 位置似乎已经超出了该商店的布局，很明显分店需要搬迁。菲格罗亚补充说，自私地，她想看到它留在附近。

这就是Figueroa与LoopNet分享的第一课。 “我在零售房地产领域工作了很长时间，这种情况一遍又一遍地发生 - 所以经常，无论是出售还是租赁，我们的客户都来自[标的物业]的同一社区。

洞中的王牌

事实证明，该资产已经在家族经营的Ace特许经营权的雷达上，该特许经营权由罗伯特·肖尔(Robert Shor)拥有，他是该地区的知名投资者。菲格罗亚后来了解到，肖尔的经纪人，加丁斯基房地产公司的塞思·加丁克西(Seth Gadinksy)曾多次向肖尔展示该房产。据她所知，肖尔并不感兴趣。

但这就是菲格罗亚的第二个教训：“坚持是有回报的。即使有人说不，继续尝试也没有什么坏处，“她说。Figueroa和Freeman决定向Ace Hardware的企业决策者推销该物业。直到那次搬家之后，与肖尔的谈判才开始。

根据菲格罗亚的说法，正是在这一点上，肖尔开始考虑租赁空间。“它离他们现有的客户群不远，后面有停车场，而且面积更大——这正是他们所需要的。

尽管这尚未得到证实，并且在发布时无法联系到Shor，但Figueroa指出，围绕出售的假设是Shor正在出售原始的Ace特许经营地点作为1031交易所的一部分。“他可能会在附近购买另一个地点而不是租赁，这很有意义，”菲格罗亚补充道，“这就是整个事情演变成销售的方式。

尽管菲格罗亚承认得来速增加了该物业的适销性，但她认为它最终不会被 Ace 使用。“这当然很方便，”她说。然而，在这种情况下，建筑物后面的停车位是主要的吸引力。

尽管如此，根据LoopNet母公司CoStar Group的数据，本周本周交易的价格超过了迈阿密零售市场甚至迈阿密海滩子市场的标准，第三季度平均每平方英尺769美元。

整个迈阿密的零售业都在飙升，尤其是迈阿密海滩的子市场。与全国零售业每平方英尺约236美元的平均销售价格相比，迈阿密处于精英联盟中。

尽管迈阿密海滩是该地区散户投资者的猛烈目标——在过去五年中，该类别的销售额平均每年约为 1.5 亿美元，同期的 12 个月创纪录为 4.48 亿美元——但迈阿密海滩零售市场主要在私人参与者之间交易。在过去五年中，超过70%的零售资产卖家被认为是私人的，近80%的买家也是如此。

该物业的买家Shor是这组名字中最大的一个，在过去五年中，按销售额计算，他以3760万美元的销售额高于所有其他已知的私人卖家，这使他仅次于Vornado Realty Trust。

不过，房地产税也带来了只有迈阿密才能产生的热量。与全国平均每平方英尺不到3美元相比，迈阿密海滩房产的税收在过去五年中平均超过每平方英尺14美元。

然而，对于许多投资者来说，这些成本可能会被迈阿密海滩零售租金的强劲增长所抵消。根据CoStar的数据，过去12个月租金飙升，每年增长8%。三重净租赁在Ace Hardware等商店中很常见，平均价格几乎是迈阿密市场价格的两倍，飙升至每平方英尺92美元左右。

尽管现在看起来，从长远来看，就像大流行带来的小逆风一样，很明显，迈阿密海滩零售业的运营价格比许多其他市场高得多。CoStar在该地区的市场分析总监布莱恩·安德森(Brian Anderson)说得最好：比10年前增长了约50%，“迈阿密海滩的零售租金已经达到了接近变革的水平。

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