假设您已经确定了想要购买的多户住宅。您已经查看了有关房产的基本信息——建造日期、单位数量和类型、租金单——现在你想知道：接下来会发生什么?也许这是您购买过的第一个多户住宅;或者也许是第 10 次，但您仍在寻求改进尽职调查程序的方法。

为了帮助您完成这项工作，LoopNet采访了Waypoint Real Estate Investments投资组合管理主管Jack Brundige。Waypoint在美国拥有并经营着超过28，000个多户住宅单元，Brundige亲自审查他们收购的每一处房产。不出所料，他对评估潜在的多户住宅收购略知一二。

根据LoopNet与Brundige的对话，他确定了多户资产尽职调查流程的以下10大组成部分：

评估竞争组合。

亲身体验房产。

了解您的居民。

亲眼参观竞争性物业。

“北、南、东、西分析。”

进行检查并确定资本成本。

制定预算。

收入增长的机会。

评估供应威胁。

市场稳定性与波动性。

“我认为很多人忽略了[尽职调查过程]的一些微妙特征，它要么咬他们，要么有时这是一个错失的机会，”Brundige说。

评估竞争组合

Brundige解释说，对于Waypoint来说，这个过程总是从建立对房产所在的地理位置(即你的子市场)的基本理解开始。您需要确定潜在物业子市场中在同一时期建造的资产，并提供类似的单位概况和便利设施包。这些属性构成了您建筑物的竞争组合 - 请记住该术语，因为在整个过程中，我们将多次返回它。“在参观我们认为是一项良好投资的房产之前，我会让团队分析他们能找到的与我们购买的房产相当的所有信息，”Brundige评论道。

编制完竞争组合后，您需要分析可以收集的有关这些可比属性的所有数据。根据Brundige的说法，在竞争范围内，业主和经理之间的信息共享通常很常见，因此您正在评估的物业的管理层或现有所有权团队应该能够提供有关租金和入住率的数据，以及特许权包。Brundige补充说，在租赁需求缓慢的市场中，优惠 - 例如免费租金或其他激励措施，如礼品卡 - 尤为重要。

Brundige将尽职调查的这一阶段称为“桌面分析”，因为它是远程进行的。但不要太舒服，因为在这个过程的下一阶段，我们将进入现场。

亲身体验房产

完成桌面分析后，就该亲自参观该物业了。您对建筑物的审查应集中在三个主要元素上：公共区域，例如大堂和走廊;设施，如健身中心和游泳池;和单位。对于公共区域，您需要考虑其一般状况、功能和清洁度。关于便利设施，Brundige建议您应该分析它们在物业内的布局和组织方式，并考虑该结构的优缺点。

在调查这些单位时，Brundige主张从潜在租房者的角度评估它们。“单位简介如何?它们有多宽敞?他们有好电器吗?台面饰面是什么样的?他们有甲板[或户外]空间吗?这些是租房者每天亲密经历的单位方面，并将决定他们愿意为该单位支付多少费用。

了解您的居民

在从租房者的角度考虑房产后，Brundige建议你将自己停在大堂或租赁办公室，看看居民是谁以及他们如何使用空间。“它让你了解你的居民基地是谁，”Brundige说。他补充说，这种定性审查应该是，“根据现场团队对居民收入状况的信息，进行更多的数据驱动分析。现有的所有权或管理层还应提供有关居民就业背景以及子市场中当地就业驱动因素的情报。

亲眼参观竞争性物业

Brundige认为，一旦您完成了对正在考虑购买的房产的彻底参观，下一步就是对您的竞争对手进行面对面的审查。理想情况下，您希望通过评估便利设施、公共区域和各种单元类型，以与检查潜在资产相同的方式分析这些属性。Brundige说，根据他的经验，竞争物业的管理人员可以允许进入他们的建筑物。他建议，最好的方法是诚实，告诉他们你想在该地区投资房产，你想简要参观他们的设施以及任何开放或示范单位。一旦您亲自分析了您的竞争组合，将每栋建筑的属性和挑战与您的物业的属性和挑战进行比较和对比。

“北、南、东、西分析”

在面对面评估的最后阶段，Brundige建议你回到你未来的房产，并进行一个他称之为“北、南、东、西分析”的过程。从本质上讲，这是试图将自己置于该物业居民的众所周知的鞋子中。布伦迪格说：“从你的财产开始，向四面八方行驶，向四面八方走;真正尝试体验成为这家酒店的居民会是什么样子，它有什么吸引力，什么可能是减损。是不是感觉离杂货店太远了?公园在街对面很酷吗?吵吗?努力以这种方式了解物业的居民体验可以让您对物业的定性优点和弱点有独特的了解。

进行检查并确定资本成本

一旦亲自参观了该物业，并且完成了当地市场和竞争性评估，就该请来专家了。您需要第三方专业人员对房产进行彻底检查。他们将研究屋顶的年龄和机械部件的状况等因素，并关注潜在的绊倒危险以及洪水和排水问题。您还需要准备一份环境报告，以发现现场或物业附近的任何潜在污染问题。

根据这些专家评估和您自己对房产的分析，您将能够确定近期以及 5 到 10 年期间的任何预期资本成本。其中一些资本成本可能与必要的维修有关，而其他资本成本可能涉及可选的改进，可以为财产增加价值并增加收入。Brundige说，这个过程需要确定是否可以对单位或便利设施进行升级，以增强整体居民体验并推动租金增长。

制定预算

除了资本成本和改进之外，您还需要了解该物业的持续运营费用。Brundige说，这是一个新生投资者很容易犯关键错误的地方。“很多刚进入业务的人犯了一个错误，过于依赖到位运营费用，如果这是你的前几笔交易之一，那么查看现有信息非常重要，但[也]尽可能多地做功课，向尽可能多的朋友询问你在业务中认识的朋友或当地人，他们是真正的服务提供商。

事实上，当Waypoint收购房产时，他们甚至没有审查现有的运营费用就开始了这个过程。Brundige解释说：“我们喜欢从不查看有关该物业历史表现的可用信息开始。相反，Brundige和他的团队从头开始制定预算，以产生“我们认为从所有运营角度(包括员工)为该物业制定的适当预算。

对于新投资者来说，这种方法似乎令人生畏，但Brundige说，它实际上比你预期的要简单。在服务合同方面，例如景观美化或清洁，Brundige建议投资者“出去投标。告诉他们你有什么，很多人会很乐意向你提供信息，希望在你获得房产后获得业务。审查物业所需的任何内部员工的当地劳动力成本以及子市场的公用事业费用也很重要。

构建自己的运营预算版本后，应将其与物业的现有就地预算进行比较。Brundige说，根据这次审查，“我们有时会进行调整，因为我们查看现有信息，可能会了解一些关于房产的独特之处，这些房产要么成本更高，要么有时成本更低。

他补充说，您还应该仔细阅读现有的服务合同，因为这可能会揭示您制定的预算与酒店当前运营预算之间存在差异的原因。“看看与这些供应商签订的实际合同，看看他们提供的服务范围。如果他们每两周只割一次草，这就是为什么成本更低，也许这不是正确的做法，“Brundige说。了解现有服务合同的参数也很重要，以确保您有能力在选择进行更改时终止任何当前提供商。

在此过程结束时，您应该有一个最终预算，包括运营费用和预期的资本成本，代表您对房产的愿景。拿这个预算，把它与房产的收入对齐，你现在已经确定了资产的净营业收入。

收入增长机会

一旦你根据现有收入和你的拟议预算确定了该物业的预期净营业收入，Brundige建议下一步是“决定你是否认为未来几年有一些与该[收入]相关的额外增长。为此，您需要分析您的房产相对于您的竞争对手的租金。“租金定价是否在应有的位置?还是有机会提高这些租金?他问道。Brundige指出，有时提高租金需要改善 - 无论是对房产，单位还是两者兼而有之 - 但在其他情况下，“这些租金相对于市场的位置存在错位。

确定您的租金增长未来会是什么样子——您是否可以预期 3% 的通胀增长或更强劲的增长——将在很大程度上取决于当地市场的动态，尤其是该市场中新供应的前景。说到这里...

评估供应威胁

在流程的这个阶段，根据您对可比房产的审查，您应该对子市场中的现有竞争对手有很好的了解。但是，您还需要认识到计划或目前正在建设的多户住宅建筑，这些建筑可能会向市场添加新单元，这些单元可能与您的单元直接竞争。这种额外的供应可能会对您的房产及其未来增加收入的能力产生重大影响。Brundige建议，对于Waypoint来说，确定供应渠道的第一步是查看CoStar数据(CoStarGroup是LoopNet的所有者)，该数据跟踪全国各地市场的新开发活动。这将为了解供应渠道奠定坚实的基础，如果您处于更大的市场，它可能会提供足够的供应情报。但是，如果你在一个较小的子市场，一两个新项目可能会对你的房产产生巨大影响，Brundige警告说，你需要更深入地挖掘。

在这种情况下，Brundige和他的团队将冒险前往当地市政厅，审查施工许可证，差异等申请，以发现其他开发活动。他还建议，在“北、南、东、西分析”期间，“假装你自己是开发人员”，并考虑“你想把下一个放在哪里?”可能是有益的。

评估市政当局对子市场发展的总体态度也是谨慎的。“如果市场上有很多可用的房产，而市政当局允许施工很容易开始，那可能是危险的，因为如果突然供应过多，你可能会陷入租金可能在未来迅速下降的境地。

市场稳定性与波动性

当被问及Waypoint在房产或市场中寻找的任何特定属性时，Brundige很快确定了“稳定因素”的好处。例如，该市是州首府吗?也许有一个行业倾向于聚集在这个市场——比如奥斯汀的科技公司，或者哈特福德的保险公司。Brundige补充说：“在许多情况下，它可以是一所大学。这是最好的之一，不是为了学生住房的目的，而是因为大学通常不会去其他地方。此外，他们通常不会寻求减少学生入学人数或相应数量的员工。

就使他对房地产或市场保持警惕的警告因素而言，Brundige提到了波动性。他建议潜在买家应该回顾历史市场数据，并考虑“不仅仅是今天发生的事情，而是过去几年发生的事情。租金是不是大幅上涨然后下降?入住率是否同样上升然后下降?如果不是因为一些可识别的因素，那么如果有这样的运动，那真的很令人担忧。这意味着很难预测未来会发生什么。

Brundige还指出，仔细审查该物业的所有历史财务记录非常重要，特别是在租金收入方面。“这真的很重要，无论是为了保护自己，还是为了识别潜在的价值——[增加]机会来真正剖析[数据]，看看每个月产生的收入，看看是否有模式。例如，如果您只是查看所有单位类型的房产的 12 个月平均收入，您可能不会注意到过去两个月的收入有所下降，或者您的两居室单位相对于市场价格过低。

新冠肺炎和其他注意事项

Brundige的一些建议——面对面的游览、共享设施的重要性——似乎并不完全符合当前的大流行时代。当被问及此事时，Brundige 承认，Waypoint 与大多数大型多户业主和投资者一样，并没有因 COVID-19 而改变其投资标准。他说，“[COVID]还没有改变我们对房产的审查”，他仍然认为某些设施的关闭是一个暂时的问题，不会影响其长期价值。然而，他确实指出，COVID-19 在尽职调查方面影响的一个关键领域是 “您的清洁协议，并确保您了解擦拭公共区域所需的费用和人力。”

此外，虽然他同情那些可能对亲自参观潜在购买犹豫不决的投资者，更不用说众多竞争性房产了，但他认为这是这个过程的一个重要方面。“我将看到我们仍在购买的每一处房产，”Brundige说。“即使在这些时候，亲自去体验并付出努力也非常重要。”

最终，Brundige将他的尽职调查理念提炼为一句话。“确保我们了解如何在拥有房产的同时，尽可能保持该房产的状况，以及如何将其提升到我们所能做到的程度。

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