餐馆老板在想开餐馆时通常分为两个不同的阵营。独立人士和首次创业者通常希望获得一个拥有现有厨房和餐厅基础设施的位置。

多单元连锁租户和加盟商通常会确保光地并建造商店以满足其标准原型设计。这两种类型的餐馆老板如果不熟悉租赁或购买流程，都有可能产生大量成本。

虽然一些隐性成本会影响商业地产的承租人和现有餐馆的买家，但有些成本更具体。

影响费

新房地产开发向开发商收取影响费。影响费的负担通常由开发商承担，但许多精明的开发商已经学会了将这些成本转嫁给他们的租户。

根据他们将租赁的空间，租户通常会支付与其餐厅特定运营相关的特定影响费。如果开发商在任何租户入住之前已计划将特定的商业空间用于餐厅，则城市可能会在一定程度上预先计入影响费。

一旦租户申请了自己的特定许可证，该市将审查已经为该空间收取的费用(如果有的话)，并为租户添加新设备的任何新更改，这些更改将对空间产生比以前更大的影响。该市收取这些费用的主要原因之一是，他们明白餐馆的使用对下水道/供水系统的影响比非食品零售/服务商店更大。

对于租户来说，没有关于如何收费的标准具体公式，因为每个城市都不同。例如，在洛杉矶市，影响费是根据拟议座位的数量收取的，而在另一个城市，成本是按每平方英尺计算的。

影响费可能高达数万美元。重要的是要知道开发商支付了哪些影响费，建议在租约中使用特定的语言，以防止开发商将这些费用转嫁给租户。如果租户同意承担任何影响费的成本，请务必预先确定成本以避免超出预算。

购买餐厅时的隐性成本

大多数购买现有餐厅的餐馆老板都希望节省建造原始空间所需的金钱和时间。许多买家认为，由于餐厅已经营业了一段时间，因此餐厅符合当前的建筑规范。

ADA 和代码升级

由于代码周期每隔几年就会发生变化，而城市通常每年都会通过修正案，因此五年前批准的餐厅可能并不完全符合今天的标准。

许多买家需要对空间进行更改，而这种改进可能会引发昂贵的代码升级。此外，我们看到餐馆老板失去了他们的酒类许可证，因为他们不知道前任老板过去减少了他们的空间大小，不再拥有所需数量的洗手间。

如果您要购买现有的餐厅，我们强烈建议您聘请经验丰富的建筑师对空间进行尽职调查。此外，随着过去几年提起的《美国残疾人法案》(ADA) 诉讼的增加，我们建议在尽职调查阶段聘请无障碍专家，例如无障碍认证检查员，以审查并指出任何可能使新所有者容易受到影响的 ADA 缺陷。除了联邦无障碍法规外，不同的州也制定了不同的法案来确保无障碍。

影响买家和租户的隐性成本

扩展选项：对于大多数企业主来说，有权延长租期是一个重要因素。尽管许多租户都在努力争取延长租约的权利和在选择期内支付的租金金额，但大多数租户在谈判延长选项时并不知道关键交易点。大多数商业租赁都规定，“期权是租户个人的。如果您转让租约，则具有取消行使选择权的效果。如果您打算出售您的业务，拥有延长租约的权利可以决定您的业务出售和您收到的价格的成败。

许多出租人向试图出售其业务的租户勒索钱财，却没有意识到他们的选择权无效。

另一个关键问题是默认值对扩展选项的影响。许多租约会规定，在某些违约情况下，期权将失效。只要您纠正此类违约，就通过谈判准确的语言来维护您的权利，这是保留您的选择权的重要一步。

租赁转让、转租和利润分成：转让是指在租赁期限的剩余时间内，将租户在租赁中的所有权益转让给另一方。转让权是理解和协商的最重要的术语之一。

任务提供了提前退出租约或出售您的业务的能力。大多数转让条款包含许多必须得到房东批准的条件，有些条款让房东自行决定批准或不批准转让。

此外，某些转让不会免除您的租赁义务。正确起草的转让条款提供了退出策略，如果您计划出售，可以对您的业务估值产生巨大影响。

许多租约包含模糊的语言，为出租人提供任何利润的50%至100%。虽然这通常是为了在承租人转租物业并收取高于当前租约的租金时保护出租人，但可以强制执行该条款，以便在出售资产和转让租赁时保留卖方的所有利润。

本文介绍了在购买或租赁物业供餐厅使用时经常被忽视的一些问题。建立由经验丰富的律师、建筑师和餐厅房地产经纪人组成的合适团队可能是顺利开业和巨额预算超支之间的区别。

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