今年早些时候，全球房地产投资管理公司Rockpoint Group与工业领域资深人士本杰明·哈里斯(Benjamin Harris)建立了独家战略合作伙伴关系，代表Rockpoint赞助的基金在填充式需求驱动的市场中寻求工业投资机会。该合作伙伴关系将专注于收购美国各地进入门槛高的工业设施，并将有选择地开发新产品。

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Harris拥有20多年的房地产行业投资者经验，是Pinedale Capital的创始人兼首席执行官，Pinedale Capital是一家专注于工业资产的私人房地产投资管理公司。他最近担任 Blackstone 美国工业部门运营平台 Link Logistics Real Estate 的首席执行官。在加入领展之前，夏利士是Gramercy Property Trust(一家公开交易的工业房地产投资信托基金)的总裁。

在接受商业地产高管采访时，哈里斯讨论了工业房地产市场的未来。

在当今竞争激烈的市场中，进行新的工业投资或开发新项目时需要考虑哪些主要因素?

哈里斯：在过去的15年中，随着消费者越来越关注交付速度，现代物流行业的租户要求发生了巨大变化。从租户需要的建筑物的大小和类型到他们需要的设施数量和位置，在过去的几个周期中，我们已经看到了整个物流足迹的有意义的演变。

在投资房产或开发新项目之前，了解当今物流用户的要求比以往任何时候都更加重要。我们严重依赖二十多年来投资、开发和管理物流资产而建立的长期租户和行业关系，从租户的角度了解现代市场，并组建与当今用户最相关的高质量资产组合。

我们专注于在需求量最大且难以增加新供应的市场和地点开发和拥有资产。对于每项潜在投资，我们首先尝试了解资产如何在其本地子市场中竞争，哪些属性对该市场中的租户最重要，以及我们可以发现哪些机会来提高资产的效用和竞争力。

缩短交货时间的压力使租户的要求更接近其最终客户，在构建能够响应租户需求的产品组合时，了解整个供应链的关键驱动因素非常重要。

工业市场是否存在供过于求的风险，如果是，某些市场是否比其他市场更容易受到影响?

哈里斯： 在过去的10年中，在电子商务领域广泛增长的推动下，美国几乎每个市场都经历了租户对物流空间需求的增长。近年来，我们看到新发展项目大幅上升，但租户需求保持增长，大多数市场仍然紧张，空置率低，租金上涨。

尽管最近大多数市场的表现都表现出色，但我们仍然认为某些市场将在短期内跑赢大盘，而其他市场则放缓。许多低门槛市场的发展可能会赶上租户需求，在某些市场甚至超过租户需求——考虑到寻求工业产品的机构资本的数量，这一风险在本周期被放大。

虽然我们相信电子商务和传统驱动因素将继续推动租户需求，但低门槛市场和子市场的过度开发可能导致供过于求，从而给租金和入住率带来下行压力。

工业发展的建设时间相对较短，从历史上看，当资产类别过度建设时，它允许相对较快地修正，但流入新工业发展的资本可能会抑制那些较低壁垒市场的修正。鉴于这种风险，我们将继续专注于壁垒更高的填充式市场，这些市场自然不受供应过剩风险的影响。

我们还认为，其中许多市场正在经历物流用户的最大需求，供需之间的这种结构性失衡将在未来许多年继续推动租金增长。

多层仓库是否是在密集的城市环境中开发工业设施的解决方案?

哈里斯： 多层仓库历来在亚洲人口稠密的大城市更为普遍。随着租户需求的发展，这些仓库未来可能会在美国物流市场中发挥更大的作用，尽管迄今为止，我们看到多层产品仅在少数密集的城市市场出现，包括纽约，旧金山和西雅图。

虽然多层建筑可以增加给定场地上可用仓库平方英尺的数量，但建筑费用、坡道、电梯和其他不可出租空间的损失系数，以及潜在租户用户的减少，因为需要高度机械化的操作，使得除了最昂贵和人口稠密的市场之外，每平方英尺的总成本都非常昂贵。我们相信，这将继续成为大多数市场多层仓库发展的障碍。

技术和自动化在现代物流资产的设计中将发挥多大作用?

哈里斯： 我们在机器人、货架和物料搬运设备、库存管理和卡车路线技术领域看到了巨大的创新，这将使租户能够最大限度地提高仓库的利用率和效率，并通过供应链更快、更有效地移动货物。租户如何使用仓库内空间的这些变化极大地扩展了可出租平方英尺的效率和价值。

寻找可用于最后一英里设施的填充站点有哪些挑战?

哈里斯： 随着工业需求向城市和郊区推进，仓库开发已成为一系列潜在转换地点(包括过时的办公和零售物业)的更高和更好的用途。这些地点可以提供引人注目的重建机会，但往往存在重大的重新分区挑战，可能会使过程漫长而艰巨。

由于社区反对在通常靠近住房和便利设施的地方增加卡车交通量，零售场所可能特别具有挑战性。随着电子商务的持续增长，将货物运入人口稠密地区及其周围的压力应继续推动工业需求进入城市和郊区中心，推动对将过时的物业转变为工业场所的持续兴趣。

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